NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]Vào ngày 12/07/2012, bà Châu Ngọc P (bên chuyển nhượng) và ông Lê Anh H (bên nhận chuyển nhượng) ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 841, tờ bản đồ số 04, diện tích là 510m2 (loại đất trồng cây lâu năm), tọa lạc tại ấp N, phường B, thị xã D, tỉnh Bình Dương (theo giấy chứng nhận QSDĐ số 3600 QSDĐ/CN.BA do UBND huyện D cấp vào ngày 18/04/2001 cho ông Nguyễn Văn H2, cập nhật biến động sang tên bà Châu Ngọc P vào ngày 11/11/2006). Hợp đồng giữa hai bên đương sự được công chứng tại Văn phòng C2, số công chứng: 003423, quyển số 01TP/CC- SCCC/HĐGD ngày 12/07/2012.
[2]Trong vụ án này, bà Châu Ngọc P cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên, là hợp đồng giả tạo, nhằm để che giấu hợp đồng vay tài sản xác lập giữa đương sự và vợ-chồng ông Mai Minh T4-bà Lê Thị Mỹ X; việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất là thực hiện theo yêu cầu của ông Mai Minh T4-bà Lê Thị Mỹ X; bà Châu Ngọc P không nhận bất cứ khoản tiền nào của ông Lê Anh H và không thực hiện việc giao-nhận đất.
Vì vậy, bà Châu Ngọc P yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập giữa đương sự với ông Lê Anh H và tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập giữa ông Lê Anh H với ông Bùi Xuân T-bà Nguyễn Thị T1, đều là hợp đồng vô hiệu, yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu theo luật định.
[3]Ngược lại, ông Lê Anh H cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (và căn nhà có trên đất) nói trên, là có thật và đương sự đã trả đủ số tiền chuyển nhượng (là 270.000.000 đồng) cho bà Châu Ngọc P. Sau đó, ông Lê Anh H đã ký kết hợp đồng, chuyển nhượng đất và nhà, cho ông Bùi Xuân T-bà Nguyễn Thị T1 (ông Bùi Xuân T-bà Nguyễn Thị T1 đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ vào ngày 21/02/2018).
[4]Ông Bùi Xuân T-bà Nguyễn Thị T1 có ý kiến giống như ý kiến của của ông Lê Anh H và có yêu cầu độc lập như sau: đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và buộc bà Châu Ngọc P phải di chuyển toàn bộ tài sản, giao đất cho đương sự.
[5]Mặc dù các đương sự liên quan có những lời khai trái ngược nhau về tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mà họ đã tham gia ký kết, nhưng căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Tòa án có căn cứ để xác định như sau:
[5.1]Trong khoảng thời gian từ năm 2009 cho đến năm 2012, bà Châu Ngọc P đã nhiều lần vay tiền của ông Mai Minh T4-bà Lê Thị Mỹ X. Tính đến năm 2012, vợ-chồng bà Châu Ngọc P còn nợ 1.520.000.000 đồng.
Để làm tin, bà Châu Ngọc P đã giao cho ông Mai Minh T4-bà Lê Thị Mỹ X giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 841, tờ bản đồ số 04, diện tích là 510m2 (loại đất trồng cây lâu năm), tọa lạc tại ấp N, phường B, thị xã D, tỉnh Bình Dương (giấy chứng nhận QSDĐ số 3600 QSDĐ/CN.BA do UBND huyện D cấp vào ngày 18/04/2001 cho ông Nguyễn Văn H2, cập nhật biến động sang tên bà Châu Ngọc P vào ngày 11/11/2006).
[5.2]Vào năm 2013, ông Mai Minh T4-bà Lê Thị Mỹ X khởi kiện vợ- chồng bà Châu Ngọc P tại Tòa án nhân dân quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh để đòi lại số tiền là 1.520.000.000 đồng. Việc tranh chấp giữa hai bên đã được Tòa án nhân dân quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết bằng quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, số 36/2014/QDDS-ST ngày 07/02/2014. Trong quá trình giải quyết vụ án tại đây, ông Mai Minh T4-bà Lê Thị Mỹ X thừa nhận rằng đương sự đã trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 841, tờ bản đồ số 04 xã B, huyện D (nay là thị xã D), tỉnh Bình Dương cho bà Châu Ngọc P vào ngày 12/07/2012.
[5.3]Cùng trong ngày 12/07/2012, bà Châu Ngọc P ký kết hợp đồng, chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 841 nói trên, cho ông Lê Anh H với giá là 200.000.000 đồng (và 70.000.000 đồng giá trị căn nhà có trên thửa đất số
841). Hợp đồng giữa hai bên đương sự ký kết vào ngày 12/07/2012, công chứng tại Văn phòng C2; ông Lê Anh H đã được UBND thị xã D cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Lê Anh H cho rằng giá chuyển nhượng đất là 270.000.000 đồng, bao gồm giá đất là 200.000.000 đồng, giá nhà là 70.000.000 đồng. Tuy nhiên, ông Lê Anh H không xuất trình được bằng chứng về việc đã trả đủ số tiền 270.000.000 đồng cho bà Châu Ngọc P.
Về mặt thực tế, giữa bà Châu Ngọc P và ông Lê Anh H chưa thực hiện việc giao-nhận đất (và căn nhà có trên đất); hiện nay gia đình bà Châu Ngọc P vẫn đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất.
Như vậy, Tòa án có căn cứ xác định rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 841 nói trên giữa bà Châu Ngọc P và ông Lê Anh H mới chỉ thực hiện về thủ tục hành chính, chưa thực hiện việc giao-nhận đất và chưa thực hiện việc giao-nhận tiền với nhau.
[5.4]Đối với ý kiến mà bà Châu Ngọc P nêu ra (bà Châu Ngọc P cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên, là hợp đồng giả tạo, nhằm để che giấu hợp đồng vay tài sản xác lập giữa đương sự và vợ-chồng ông Mai Minh T4-bà Lê Thị Mỹ X):
Để có căn cứ chấp nhận/không chấp nhận yêu cầu của bà Châu Ngọc P nêu ra nói trên, thì cần phải thu thập bằng chứng để làm rõ những vấn đề sau đây:
-Số tiền 270.000.000 đồng mà ông Lê Anh H nêu ra, có phù hợp với giá thị trường chuyển nhượng vào tháng 07/2012 của thửa đất số 841, tờ bản đồ số 04, diện tích là 510m2 (loại đất trồng cây lâu năm), tọa lạc tại ấp N, phường B, thị xã D, tỉnh Bình Dương hay không?
-Ông Lê Anh H cho rằng đương sự đã nhận chuyển nhượng đất từ tháng
07/2012, đã giao đủ tiền chuyển nhượng (270.000.000 đồng) nhưng cho đến ngày nay, gia đình bà Châu Ngọc P vẫn đang quản lý, sử dụng đất? Trong hoàn cảnh như vậy, tại sao phía ông Lê Anh H không yêu cầu giao đất hoặc khởi kiện tranh chấp tại Tòa án?
Trong khi những vấn đề nói trên chưa được làm rõ, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm vẫn xét xử vụ án, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Châu Ngọc P, là chưa có căn cứ pháp luật.
[5.5]Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Anh H-bà Nguyễn Thị Tuyết M1 với ông Bùi Xuân T-bà Nguyễn Thị T1 xác lập vào ngày 19/01/2018:
Cũng giống như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa bà Châu Ngọc P với ông Lê Anh H, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Anh H-bà Nguyễn Thị Tuyết M1 với ông Bùi Xuân T-bà Nguyễn Thị T1 cũng chỉ mới thực hiện về thủ tục hành chính, chưa thực hiện việc giao-nhận đất trong thực tế. Vì vậy, giao dịch này chỉ được xem xét, giải quyết đúng pháp luật sau khi Tòa án đã giải quyết đúng pháp luật đối với giao dịch giữa bà Châu Ngọc P và ông Lê Anh H.
Khi giải quyết về giao dịch giữa ông Lê Anh H-bà Nguyễn Thị Tuyết M1 với ông Bùi Xuân T-bà Nguyễn Thị T1, Tòa án cần phải xem xét, giải quyết luôn về những khoản chi phí thực tế mà ông Bùi Xuân T đã phải chịu, khi thực hiện những thủ tục hành chính để chuyển mục đích sử dụng của diện tích 355,9m2 đất cây lâu năm khác thành đất ở.
[6]Với những chứng cứ và tình tiết của vụ án đã phân tích nói trên, Tòa án cấp giám đốc hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.
[Nguồn: Quyết định GĐT số 17/2024/DS-GĐT ngày 09/01/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT số: 17/2024/DS-GĐT
