NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Ngày 23/3/2022, bà T và vợ chồng ông Đ, bà L ký Hợp đồng đặt cọc nội dung: ông Đ cam kết chuyển nhượng cho bà T 120m2 đất ở nông thôn, thửa đất số 845 tờ bản đồ số 303A được UBND huyện P cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 981734 ngày 28/6/2016 cho ông Đ, bà L và cộng thêm diện tích đất giáp Quốc lộ B, phía trước nhà ông Đ, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cam kết toàn bộ đất chuyển nhượng (kể cả đất chưa được cấp giấy chứng nhận) không có tranh chấp, khiếu kiện, kê biên, không bị chồng lấn và đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng; giá chuyển nhượng 3.600.000.000 đồng, đã đặt cọc 600.000.000 đồng; trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, ông Đ, bà L phải đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T và bà T sẽ thanh toán cho ông Đ, bà L số tiền còn lại 3.000.000.000 đồng. Ngày 28/9/2022, ông Đ nhận thêm của bà T 900.000.000 đồng và ngày 18/10/2022 ông Đ nhận thêm của bà T 20.000.000 đồng.
[2] Xét thấy, tại Hợp đồng đặt cọc ngày 23/3/2022 hai bên cam kết trong thời hạn 30 ngày (đến ngày 23/4/2022) hai bên phải tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại công chứng, tuy nhiên, khi ký hợp đồng đặt cọc bà T đã biết việc ông Đ, bà L đang thế chấp thửa đất 845 vay tiền A – chi nhánh huyện P. Đến ngày 03/10/2022 ông Đ, bà L mới tất toán khoản vay xóa thế chấp và rút được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng (bút lục 12) và bà T cũng đã đồng ý lùi ngày ký hợp đồng công chứng đến ngày 23/12/2022. Tuy nhiên, các bên không thể tiến hành ký hợp đồng công chứng vì các anh em của ông Đ liên tục gửi Đơn đến nhiều nơi yêu cầu ngăn chặn việc chuyển nhượng nhà đất của ông Đ, bà L vì đất đang có tranh chấp về di sản thừa kế (bút lục 19, 52) và theo bà T thì một phần do ông Đ không tháo dỡ công trình xây trước nhà trên diện tích đất cam kết chuyển nhượng cho bà T nên bà T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, trả lại tiền cọc cho bà T.
[3] Mặt khác, sơ đồ thửa đất 845 được cấp giấy chứng nhận thể hiện phía trước thửa đất có khoảng đất trống diện tích 85m2 mà theo nội dung Quyết định số 169/QĐ-UBND ngày 22/4/2021 của UBND huyện P (kèm Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất 745, trước là thửa 845) thì ông Đ, bà L bị thu hồi 45,1m2 đất để mở rộng Quốc lộ B và Bản đồ địa chính xã H vẽ năm 2022 thể hiện diện tích thửa 745 là 161m2, nhưng chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 120m2, còn lại 41m2 là đất quy hoạch giao thông; do đó, hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc cam kết chuyển nhượng cả diện tích đất thuộc quy hoạch giao thông và chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thỏa thuận trái pháp luật.
[4] Như vậy, cả hai bên đều có lỗi khi xác lập Hợp đồng đặt cọc, dẫn đến hợp đồng đặt cọc không thể bảo đảm cho hai bên có thể ký và thực hiện hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như cam kết trong hợp đồng đặt cọc nên theo quy định tại điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì trường hợp hai bên đều có lỗi khi xác lập hợp đồng đặt cọc, các bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà không phạt cọc. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Đ, bà L trả bà T tiền vay (tiền nhận thêm ngoài tiền cọc) và trả lại tiền cọc mà không buộc ông Đ, bà L phải chịu phạt cọc là đúng, nhưng không buộc bà T trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tuyên trường hợp không trả thì ông Đ, bà L có quyền xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của ông Đ, bà L; còn Tòa án cấp phúc thẩm xác định tiền cọc là 900 triệu, xác định hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu, nhưng ông Đ, bà L có lỗi nhiều hơn nên buộc ông Đ, bà L phải chịu phạt cọc gấp 3 lần số tiền cọc đã nhận 600.000.000 đồng x 3 = 1.800.000.000 đồng là nhận định mâu thuẫn về số tiền cọc và áp dụng không đúng pháp luật.
[NGUỒN: BẢN ÁN SỐ 30/2025/DS-GĐT NGÀY 13/6/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]
LINK PDF: Bản án số 30/2025/DS-GĐT
……………….
